Quais são as etapas de um empreendimento imobiliário?

Incorporação imobiliária é o processo que organiza todas as etapas de um empreendimento, do planejamento até a entrega. Por isso, entender como ele funciona é fundamental para investidores, profissionais da área e empresas que buscam espaços bem localizados, legais e comercialmente viáveis.

A seguir, você confere as principais fases de um empreendimento e como o Grupo Noster, através da Víncere Incorporadora, atua em Curitiba com foco em inovação urbana, certificações sustentáveis e desenvolvimento de imóveis corporativos de alto padrão.

Etapa 1: planejamento e viabilidade

Todo empreendimento imobiliário começa com uma análise precisa: qual o melhor lugar para construir, qual produto faz sentido para aquela região e se a operação é viável do ponto de vista financeiro e jurídico. É nessa etapa que se define se o projeto avança ou não.

O estudo de mercado ajuda a entender a demanda local, o perfil do público-alvo e o cenário competitivo. Em seguida, vem a análise de viabilidade, que considera:

o valor potencial de venda (VGV)
os custos diretos e indiretos
o tempo de retorno sobre o investimento
as exigências legais e urbanísticas do terreno.

A escolha do terreno, aliás, é a decisão mais importante e envolve avaliar fatores como zoneamento, acessos viários, infraestrutura existente e entorno imediato. No caso do Grupo Noster, os empreendimentos da Víncere são pensados para valorizar bairros bem conectados e em processo de qualificação urbana (como o Juvevê e o Centro Cívico), equilibrando localização, demanda e potencial de transformação da área.

Com base nesses dados, elabora-se uma simulação econômico-financeira. Se os indicadores forem positivos, a equipe avança para o desenvolvimento do produto. Do contrário, o projeto pode ser refeito, redimensionado ou descartado.

Etapa 2: projeto arquitetônico e executivo

Com a viabilidade aprovada, o próximo passo é transformar a ideia inicial em um projeto técnico completo, alinhando estética, funcionalidade, desempenho e conformidade legal. Nessa fase, arquitetos, engenheiros e consultores especializados trabalham em conjunto para detalhar como o empreendimento será construído.

Tudo começa com o projeto arquitetônico, que define:

o volume da edificação
a organização dos pavimentos
as áreas comuns e privativas
o conceito visual do edifício
e a relação com o entorno urbano

Na sequência, entram os projetos complementares: estrutural, elétrico, hidráulico, prevenção contra incêndio, paisagismo e acessibilidade. Eles são fundamentais para que a obra ocorra com segurança, dentro das normas técnicas e sem surpresas no canteiro.

Tipo de projeto	O que define
Arquitetônico	Layout dos pavimentos, fachada, acessos, áreas comuns e privativas
Estrutural	Resistência da edificação, fundações e elementos portantes
Elétrico e hidráulico	Distribuição de energia, água e esgoto
Climatização e conforto	Ventilação, insolação, eficiência térmica
Prevenção contra incêndio	Rotas de fuga, alarmes, extintores e sistemas de combate
Paisagismo	Áreas verdes, calçadas, mobiliário urbano
Acessibilidade	Desenho universal para pessoas com mobilidade reduzida

No caso da Víncere Incorporadora, esses projetos seguem princípios de sustentabilidade e desempenho. Isso significa buscar certificações como LEED e Fitwel, que exigem atenção a itens como:

eficiência energética e hídrica
escolha de materiais de baixo impacto
conforto ambiental e iluminação natural
bem-estar dos usuários e incentivo à mobilidade ativa

No caso da Víncere Incorporadora, esse desenvolvimento segue diretrizes de desempenho e sustentabilidade. Os empreendimentos são concebidos para buscar certificações que avaliam desde o uso racional de água e energia até a qualidade do ar interior, conforto térmico e incentivos à mobilidade ativa. Mais do que uma exigência de mercado, trata-se de uma diretriz estratégica que posiciona Curitiba entre as cidades referência em urbanismo qualificado.

Com todos os projetos aprovados internamente, a próxima etapa é a legalização junto aos órgãos públicos.

Etapa 3: licenciamento e registro

Com os projetos prontos, é hora de cumprir todas as exigências legais para transformar a ideia em um empreendimento autorizado a existir. A etapa assegura que o projeto está de acordo com as regras urbanísticas, ambientais e cartoriais. E que pode ser oficialmente lançado no mercado.

O processo começa com a aprovação do projeto na prefeitura. Aqui são analisados:

o enquadramento no zoneamento da cidade
o atendimento ao código de obras
o impacto de vizinhança e mobilidade
e a regularidade das áreas comuns e privativas.

Além disso, o empreendimento pode exigir licenças ambientais, principalmente quando há áreas de preservação próximas ou intervenções significativas no solo. Em alguns casos, é necessário apresentar estudos técnicos como EIV (Estudo de Impacto de Vizinhança), laudos de permeabilidade ou compensações urbanas.

Com o projeto aprovado pelos órgãos públicos, o incorporador reúne a documentação necessária para registrar a incorporação no Cartório de Registro de Imóveis. Esse registro é o que legaliza a comercialização das unidades futuras — sem ele, não é possível vender nem financiar o imóvel.

Entre os documentos exigidos estão:

projeto arquitetônico aprovado
matrícula atualizada do terreno
certidões negativas
memorial descritivo da obra
convenção de condomínio (quando aplicável)
quadro de áreas e cronograma físico-financeiro da obra.

É justamente nessa etapa que a incorporação passa a existir juridicamente, com as unidades devidamente individualizadas e protegidas por lei, o que traz segurança para quem compra, vende, investe ou financia.

Etapa 4: comercialização e financiamento

Ela envolve tanto a estratégia de marketing quanto os canais de venda e as condições financeiras oferecidas aos compradores.

O primeiro passo costuma ser o lançamento comercial. É quando o projeto vai a público por meio de:

estande de vendas, decorado ou digital
materiais promocionais, como plantas, vídeos e folders
campanhas de mídia segmentadas
eventos de pré-lançamento para investidores e corretores.

Ao mesmo tempo, a incorporadora estrutura as parcerias com instituições financeiras, permitindo que o cliente tenha acesso a crédito habitacional desde o início do processo. Assim, os bancos realizam análises próprias do empreendimento antes de disponibilizar linhas de financiamento, o que aumenta ainda mais a credibilidade do projeto.

Um ponto importante: durante essa etapa, o relacionamento com o cliente já começa a ser construído. A equipe comercial precisa dominar as características do produto, esclarecer dúvidas com precisão e transmitir segurança jurídica sobre o negócio.

A Víncere Incorporadora, por exemplo, tem atuação próxima nesse processo, combinando canais digitais e atendimento consultivo para apresentar os diferenciais dos seus empreendimentos, como certificações sustentáveis, localização estratégica e soluções pensadas para empresas que valorizam conforto, imagem e conectividade.

Etapa 5: execução da obra

Após o lançamento e início das vendas, começa a transformação do projeto em realidade física. A execução da obra é um processo técnico, logístico e gerencial que pode durar entre 36 e 60 meses, dependendo do porte do empreendimento e da sua complexidade construtiva.

Mobilização do canteiro

Antes de qualquer movimentação no terreno, a construtora prepara a estrutura operacional da obra. Isso inclui:

implantação do canteiro
contratação da equipe técnica
definição de fornecedores e cronograma
montagem de sistemas de segurança, controle e armazenamento.

Essa fase é necessária para evitar improvisos e garantir que a execução siga conforme o planejamento.

Construção em etapas

A obra avança por fases bem definidas:

Infraestrutura: terraplenagem, fundações, drenagem.
Estrutura: pilares, vigas, lajes e alvenarias.
Instalações: redes elétricas, hidráulicas, sanitárias e de climatização.
Acabamentos: revestimentos, esquadrias, pintura, paisagismo e sinalização.

Durante todo o processo, a qualidade da execução é monitorada por equipes de engenharia e consultorias técnicas. São realizadas inspeções periódicas, testes de estanqueidade, ensaios de resistência e verificação de conformidade com os projetos executivos.

Etapa 6: entrega, habite-se e pós-venda

Uma vez concluída a obra, o empreendimento passa por uma série de procedimentos finais que formalizam sua existência perante o poder público e consolidam a relação com os compradores.

Obtenção do habite-se e registro das unidades

O primeiro passo é solicitar o Habite-se, documento emitido pela prefeitura que comprova que o imóvel foi construído conforme os projetos aprovados e está apto para uso.

Com o habite-se em mãos, a incorporadora providencia a averbação da construção no Cartório de Registro de Imóveis e realiza a matrícula individualizada de cada unidade. Isso permite que os compradores registrem oficialmente sua propriedade e financiem o saldo devedor, quando necessário.

Vistoria e entrega das unidades

Antes da entrega, os clientes são convidados a fazer a vistoria das unidades, acompanhados por profissionais da incorporadora. Esse momento exige que tudo esteja conforme o memorial descritivo, com acabamentos, metragens e funcionalidades dentro do padrão estabelecido em contrato.

Aqui, a Víncere Incorporadora adota uma abordagem consultiva e transparente durante esse processo, entregando um manual do proprietário completo, com informações técnicas, garantias, instruções de uso e contatos para atendimento pós-venda.

Relacionamento e suporte contínuo

A relação com o cliente não termina com a entrega das chaves. O pós-venda envolve atendimento para dúvidas, suporte técnico durante o período de garantia e ações proativas para manutenção da qualidade percebida.

No caso de empreendimentos corporativos, como os da Víncere Locações, por exemplo, essa etapa inclui suporte operacional, gestão de facilidades e soluções personalizadas para empresas, mantendo a ocupação saudável, o desempenho funcional e a valorização contínua do ativo.

Leia também:

Glossário prático: entenda os termos mais usados

O mercado imobiliário tem termos específicos que nem sempre significam o que parecem. Abaixo, reunimos os mais usados no processo de incorporação:

Termo	O que realmente significa
Lançamento	Início da comercialização do empreendimento. Pode acontecer antes do início das obras.
Obra iniciada	Começo efetivo da construção, após licenças e registro da incorporação.
Habite-se	Documento emitido pela prefeitura atestando que o imóvel está pronto para ser habitado.
Entrega das chaves	Ato de disponibilizar a unidade ao comprador. Depende da vistoria e da quitação mínima.
Averbação da obra	Registro oficial da construção finalizada no cartório de imóveis.
Matrícula individual	Documento que formaliza a existência legal de cada unidade no registro de imóveis.
Patrimônio de afetação	Regime que separa o empreendimento das demais atividades da incorporadora, protegendo os recursos da obra.
Unidade autônoma	Cada apartamento, sala ou casa que pode ser registrada e vendida separadamente.
Memorial descritivo	Documento técnico com o detalhamento dos materiais, acabamentos e sistemas construtivos.
VGV (Valor Geral de Vendas)	Soma de todos os valores de venda previstos para o empreendimento.

Agora você tem esse conhecimento como referência para interpretar contratos, materiais promocionais e conversas com corretores ou incorporadoras. Saber esses termos também ajuda a comparar projetos com mais critério e segurança.

De Curitiba para quem enxerga adiante

Com décadas de atuação e um portfólio que alia inovação, solidez e impacto urbano positivo, o Grupo Noster — por meio da Víncere Incorporadora e da Víncere Locações— domina todas as etapas de um empreendimento imobiliário em Curitiba, do estudo inicial ao pós-venda.

Nossos projetos são pensados para transformar bairros, atrair negócios e promover bem-estar, sempre com responsabilidade técnica e foco em sustentabilidade. Se você busca investir, alugar ou entender melhor como funciona um empreendimento bem planejado, entre em contato com o Grupo Noster e conheça os espaços que estão moldando o futuro da cidade.